Immobilienfinanzierung nach der EZB Zinssenkung: Ein Leitfaden für künftige Hauskäufer

Die Europäische Zentralbank (EZB) senkte am 12. Dezember 2024 zum vierten Mal im Jahr 2024 die Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte. Mit der Festlegung der Leitzinsen will die EZB die Preise im Euroraum weitgehend stabil halten. Ein höherer Leitzins soll der Inflation entgegenwirken, doch sind hohe Leitzinsen eine Gefahr für den wirtschaftlichen Aufschwung. Um diese Gefahr zu bannen, hat die EZB die Leitzinsen gesenkt. Für Kreditnehmer bedeuten niedrigere Leitzinsen günstigere Kreditzinsen. Allerdings wirkt sich die Senkung der Leitzinsen erst später auf die Zinsen für Immobilienkredite aus. Die Zinsen für Baukredite sind zuletzt sogar geringfügig gestiegen. Wer ein Haus kaufen möchte, kann noch abwarten, bis die Zinsen für Immobilienkredite sinken.

Senkung der Leitzinsen durch die EZB

Häufig wird in den Nachrichten vom Leitzins der EZB berichtet, doch konkret handelt es sich um drei Leitzinssätze:

• Der Hauptrefinanzierungssatz ist eigentlich gemeint, wenn vom Leitzins der EZB gesprochen wird. Er bestimmt den Zinssatz, zu dem sich Geschäftsbanken für eine Laufzeit von mindestens einer Woche Geld bei der EZB leihen können. Der Hauptrefinanzierungssatz liegt aktuell bei 3,15 Prozent.
• Der Spitzenrefinanzierungssatz gibt an, zu welchem Zinssatz sich Geschäftsbanken kurzfristig Geld bei der EZB leihen können. Gegenwärtig liegt der Spitzenrefinanzierungssatz bei 3,40 Prozent.
• Der Einlagesatz ist der Zinssatz, zu dem Geschäftsbanken am nächsten Tag überschüssiges Geld bei der EZB anlegen können. Er beträgt aktuell 3,0 Prozent.

Auswirkungen der Zinssenkung der EZB auf Immobilienfinanzierungen

Die aktuellen Bauzinsen und Zinsen für Immobilienkredite werden durch die Senkung des EZB-Leitzinses nur indirekt beeinflusst. Eine Reaktion muss nicht in jedem Fall erfolgen. Die EZB kündigt in der Regel eine Leitzinsänderung langfristig an. Der Kapitalmarkt reagiert bereits, wenn die EZB eine Änderung der Leitzinsen ankündigt. Ändert sich der Leitzins, reagiert der Geldmarkt meistens noch verstärkt darauf, um die kurzfristigen Zinsänderungen an die Kunden weiterzugeben. Weniger flexibel sind langfristige Anlagen, aber auch Immobiliendarlehen. Bereits bei der Ankündigung der Leitzinsänderung reagieren sie und müssen dann keine Anpassungen vornehmen, wenn sich die Leitzinsen tatsächlich ändern. Auf Bau- und Immobilienfinanzierungen wirken sich Vorankündigungen über Zinsänderungen häufig zeitverzögert und abgeschwächt aus. Die Zinsentwicklung für die Immobilienfinanzierung ist abhängig von Angebot und Nachfrage auf dem Kapitalmarkt.

Bauzinsen zuletzt leicht gestiegen

Die Zinsen für Immobilienkredite sind trotz gesenkter Leitzinsen zuletzt wieder leicht gestiegen. Lagen sie im November 2024 im Schnitt noch bei 3,5 Prozent, machen sie jetzt ungefähr 3,7 Prozent aus. Ein Grund dafür ist die gestiegene Nachfrage am Immobilienmarkt. Von den günstigen Zinsen für Immobilienkredite wollten viele Immobilienkäufer profitieren. Sie investierten und sicherten sich vergleichsweise günstige Zinsen.

Auf bestehende Immobilienkredite, die als Annuitätendarlehen aufgenommen wurden, wirkt sich die Senkung der Leitzinsen nicht aus. Für solche Kredite wird eine Periode der Sollzinsbindung über einen längeren Zeitraum festgelegt. In dieser Zeit ändern sich die Zinsen nicht, unabhängig von der Zinsentwicklung am Markt.

Wer sich jedoch für einen variabel verzinsten Immobilienkredit entschieden hat, könnte möglicherweise in naher Zukunft von sinkenden Zinsen profitieren. Eine Reduzierung der Zinsen erfolgt zum nächsten Zinsanpassungstermin.

Wie Immobilienkäufer von der aktuellen Zinssenkung der EZB profitieren können

Von der Zinssenkung der EZB profitieren diejenigen, die bereits eine Immobilie erworben und sich für ein Immobiliendarlehen mit variablen Zinsen entschieden haben. Allerdings lässt sich nicht vorhersagen, wie stark sich die Zinssenkung der EZB tatsächlich auswirkt. Eine weitere Leitzinssenkung 2025 ist möglich, wenn sich die Inflation auf einem niedrigen Niveau bewegt.

Immobilienkäufer können sich jetzt vergleichsweise günstige Zinsen für ein Immobiliendarlehen sichern, doch können sie auch noch abwarten, ob möglicherweise in den kommenden Monaten die Zinsen für Immobilienkredite sinken, und sich dann für einen Immobilienkauf entscheiden.

Wer bereits einen Immobilienkredit als Annuitätendarlehen laufen hat, kann eine Umschuldung vornehmen und sich bei einer anderen Bank niedrigere Zinsen sichern. Ein Vergleichsrechner für Immobilienkredite kann dabei helfen, die besten Konditionen zu finden. Eine Umschuldung ist mit Kosten verbunden, da die Bank eine Entschädigung für die ihr entgangenen Zinsen verlangt. Die Umschuldung lohnt sich nur dann, wenn die Zinsen bei einer anderen Bank deutlich günstiger sind und noch eine hohe Restschuld besteht.

Darlehensnehmer, deren Sollzinsperiode demnächst abläuft, sollten sich rechtzeitig nach einer anderen Bank umschauen, um sich für die Anschlussfinanzierung günstige Zinsen zu sichern. Eine Ablösesumme fällt bei der bestehenden Bank nicht an, wenn die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank erfolgt.

Wer aktuell den Kauf einer Immobilie plant, kann sich günstige Zinsen für sein Immobiliendarlehen sichern, indem er eine möglichst lange Sollzinsperiode vereinbart. Liegt die Sollzinsperiode bei 20 Jahren, können die Zinsen niedriger als bei einem variabel verzinsten Kredit sein.

Auswirkungen der EZB-Zinssenkung auf Hypothekendarlehen

Von der Zinssenkung der EZB können diejenigen profitieren, die sich für ein Hypothekendarlehen entscheiden. Für Hypothekendarlehen sind die Zinsen günstig, da das Darlehen über eine Grundschuld auf die erworbene Immobilie abgesichert wird. Die Bank kann sich an dem Erlös aus der Zwangsversteigerung der Immobilie bedienen, wenn der Darlehensnehmer zahlungsunfähig wird. Die Senkung der Leitzinsen führt zu niedrigeren Hypothekenzinsen. Immobiliendarlehen werden häufig als Hypothekendarlehen vergeben. Dabei handelt es sich um Annuitätendarlehen. Wer den Kauf einer Immobilie plant, kann sich mit einem Hypothekendarlehen langfristig niedrige Zinsen mit einer langen Sollzinsperiode sichern.

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