Rechte bei der Mietminderung

Wer in seiner Wohnung durch sogenannte Mietmängel beeinträchtigt ist, der hat das Recht, die Miete gegenüber dem Vermieter zu mindern. Allerdings ist vielen Mietern nicht bewusst, wann es sich konkret um Mietmängel handelt und welche Optionen er hat, um dagegen vorzugehen. Dementsprechend ist es wichtig, dass Mieter, die eine Mietminderung in Erwägung ziehen, einige Aspekte beherzigen, um später nicht in einen Rechtsstreit mit dem Vermieter zu geraten.

Was versteht sich unter einer Mietminderung?

Bei einer Mietminderung handelt es sich um einen Vorgang, in dessen Verlauf der Mieter aufgrund von Mietmängeln weniger Miete an der Vermieter zahlt, als es ursprünglich im Mietvertrag festgehalten wurde. Eine Mietminderung ist nur dann möglich, wenn die Mietsache einen erheblichen Mangel aufweist, in dessen Folge die Mietsache nicht so genutzt werden kann, wie es vorgesehen war. Diese Mängel können beispielsweise ein starker Schimmelbefall oder Baulärm sein, die den Mieter in seiner Wohnsituation einschränken.

Wie funktioniert eine Mietminderung und wie sieht die Vorgehensweise aus?

Der erste Schritt, den Mieter gehen sollten, ist zugleich der wichtigste, um sich späteren Ärger zu ersparen und die Mietminderung rechtskräftig werden zu lassen. Tritt ein erheblicher Mietmangel auf, so sollte der Vermieter darüber unmittelbar in Kenntnis gesetzt werden. Um sich rechtlich abzusichern, sollte der Mieter die Mietmangelanzeige schriftlich anfertigen und dem Vermieter auf einem Weg zukommen lassen, bei dem der Vermieter den Empfang quittieren muss. Somit kann der Mieter im Streitfall nachweisen, dass der Vermieter über den Mangel in Kenntnis gesetzt wurde. Weiterhin ist es unabdingbar, dass der Mangel minutiös beschrieben wird. Bei der Dokumentation der Mängel und auch dem darauffolgenden Schriftverkehr empfiehlt es sich, ein Dokumentenmanagement wie Docutain zu nutzen, um in nur wenigen Klicks sämtliche Unterlagen zu diesem Thema zur Verfügung zu haben. Der große Vorteil bei Docutain ist nicht nur die schnelle Auffindbarkeit der Dokumente durch Schlagworte, individuelle Suchen oder die OCR Funktion, sondern auch das flexible Zugreifen auf Dokumente unterwegs mit der App.

Tipp:

Mehr zum Thema Immobilien und Wohnflächenberechnung finden Sie im Ratgeber von wohnrechner.online
Hilfe und Information zum einfachen und qualifizierten Mietspiegel finden Sie auf: mietspiegeltabelle.de

Ist die berechtigte Mietmangelanzeige zugestellt, kann der Mieter ab diesem Zeitpunkt die Miete mindern. Dabei darf er jedoch keinesfalls willkürlich vorgehen. Zwar gibt es keine gesetzlichen Regelungen zur Höhe einer Mietminderung, jedoch kann der Vermieter bei ungerechtfertigten Summen Einspruch dagegen einlegen. Aus diesem Grund sollten Mieter sich beispielsweise anhand von Mietminderungstabellen darüber informieren, welcher Betrag angemessen wäre. Solche Mietminderungstabellen wurden auf Basis von vergleichbaren Fällen angelegt und gelten daher als guter Indikator, um eine angemessene Mietminderung zu errechnen. Mieter, die auch anhand etwaiger Tabellen unsicher sind, sollten sich Rat bei einem Anwalt einholen, der auf Mietrecht spezialisiert ist. Somit wird das Risiko auf einen eventuellen Rechtsstreit deutlich gesenkt.

Welche Rechte hat der Mieter und worauf gilt es zu achten?

In jedem Fall sollten Mieter, die eine Mietminderung in Erwägung ziehen, sicher gehen, dass der vorgetragene Mietmangel auch eine tatsächliche Einschränkung und somit einen erheblichen Mietmangel darstellt. Ist dies nicht der Fall und der Mieter zahlt weniger, als es im ursprünglichen Mietvertrag festgehalten ist, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Weiterhin gibt es Fallkonstellationen, in denen kein Anspruch auf eine Mietminderung vorliegt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der angegebene Mietmangel bereits bei der Anmietung erkannt wurde oder erkannt hätte werden müssen. Darüber hinaus gibt es einige Beispiele für Mietmängel, die erst entstehen, aber bereits im Vorfeld absehbar waren. So haben Gerichte bereits mehrfach zu Gunsten des Vermieters entschieden, in denen der Mieter eine Mietminderung eingeleitet hat, weil das Grundstück neben der Wohnung neu bebaut wurde. Vor allem in dichtbesiedelten Gegenden müssen Mieter davon ausgehen, dass auch unbebaute Grundstücke in der Nachbarschaft künftig bebaut werden. Somit gelten Fälle wie dieser als absehbarer Mietmangel, der dem Mieter bereits beim Vertragsabschluss hätte bewusst sein müssen. Wenn die Situation zwischen Mieter und Vermieter eskaliert, ist auch eine Zerrüttungskündigung möglich.

Wichtig: Ein Urteil besagt: Wer die Mängelbeseitigung verhindert hat keinen Anspruch auf Mietminderung. Mehr dazu auf wohn-in.de

Tipps:

Wer seinen Mietvertrag kündigen möchte, muss natürlich auch auf viele Dinge achten. Einen hilfreicher Ratgeber dazu finden Sie auf umzuege.de
Wer mehr über eine Immobilie als Kapitalanlage erfahren möchten, findet hier einen interessanten Artikel dazu: meinzuhause24.de
Baulärm kann zur Mietminderung berechtigen / LG Berlin 16.6.2016, 67 S 76/16: mein-mietrecht.de

Fazit:

Wer eine Mietminderung in Erwägung zieht, egal ob bei Wohnungmängel oder weil der Nachbar zu laut ist, der sollte sich grundsätzlich zunächst mit dem Vermieter in Kontakt setzen und gegebenenfalls einen Anwalt konsultieren. Ungerechtfertigte Mietminderungen können folgenschwere Konsequenzen haben, weshalb eine überstürzte Kürzung der Mietzahlungen unbedingt zu vermeiden ist.