Wohnen im Wandel – Warum Modernisierungen heute nicht mehr Luxus, sondern selbstverständlich sind

Die Modernisierung von Wohnungen oder Häusern galt früher als eine Art Luxus. Heute dagegen haben Menschen höhere Ansprüche an die Wohnqualität. Das hat allerdings nicht ausschließlich etwas mit Komfort zu tun. Auch Energieeffizienz und Nachhaltigkeit spielen eine wichtige Rolle. Indem moderne Heizsysteme, bessere Dämmungen und neue Fenster den Energieverbrauch und damit die Kosten senken, profitieren sowohl Eigentümer als auch Mieter langfristig von Einsparungen. Auch der Wert der Immobilie steigt durch eine Modernisierung deutlich an. Dieser Artikel geht auf die wichtigsten Aspekte rund um das Thema Modernisierungen ein und zeigt, warum entsprechende Maßnahmen längst ein fester Bestandteil der Wohnraumentwicklung in Deutschland geworden sind.

Die Modernisierung als alternativlose Maßnahme

Insbesondere viele ältere Gebäude erfüllen nicht mehr die heutigen Ansprüche an Energieeffizienz, Komfort und Sicherheit. Daher sind Hausbesitzer hier gefragt Investitionen zu tätigen, die langfristig den Wert ihrer Immobilie sichern.

Die Finanzierung einer solchen Modernisierung muss nicht zwangsläufig eine große Herausforderung darstellen und der Hausbesitzer hat bei einem Modernisierungskredit ohne Verwendungsnachweis die Freiheit, die Mittel flexibel für unterschiedliche Maßnahmen einzusetzen. Damit sind solche Kredite insbesondere für Eigentümer interessant, die mehrere kleinere Vorhaben miteinander kombinieren wollen.

Hinzu kommt, dass viele energieeffiziente Modernisierungen durch staatliche Förderungen – etwa über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) – mit Zuschüssen von bis zu 20% unterstützt werden können. Dadurch verkürzt sich die Amortisationszeit vieler Maßnahmen erheblich.

Abgrenzung zu Renovierung und anderen Maßnahmen

Nicht jede bauliche Maßnahme fällt unter den Begriff „Modernisierung":

• Renovierungen betreffen in erster Linie die Optik. Hierbei kann es sich unter anderem um das Streichen von Wänden oder den Austausch von Bodenbelägen handeln.
• Sanierungen dienen der Beseitigung von Schäden und Mängeln, beispielsweise bei Feuchtigkeit oder Schimmel.
• Umbauten verändern die Raumstruktur. Dies kann beispielsweise durch das Entfernen nichttragender Wände oder den Ausbau des Dachbodens geschehen.
• Eine Instandhaltung sichert den bestehenden Zustand einer Immobilie. Zu dieser Art von Maßnahmen zählen zum Beispiel der Austausch von Dachziegeln oder das Erneuern defekter Leitungen.

Im Gegensatz zu den aufgelisteten Maßnahmen liegt der Fokus bei der Modernisierung ganz klar auf der Verbesserung. Dies sorgt somit nicht nur für Werterhalt, sondern für eine klare Wertsteigerung. Diese Einordnung ist unter anderem deshalb wichtig, weil sich Fördermöglichkeiten, rechtliche Rahmenbedingungen und auch steuerliche Aspekte je nach Art der Maßnahme deutlich unterscheiden können.

Modernisierungsstau kann einen hohen Preis haben

Wenn Eigentümer von Immobilien Modernisierungen über Jahre hinweg aufschieben, riskieren sie dadurch erhebliche Nachteile. Zum einen verliert die Immobilie deutlich an Wert, da Häuser und Wohnungen mit hohem Modernisierungsbedarf am Markt deutlich weniger attraktiv sind und geringere Verkaufspreise erzielen. Nicht mehr zeitgemäße Heizungen und Dämmungen treiben zudem die Energiekosten in die Höhe und können Mieter und Vermieter gleichermaßen belasten.

Die Instandhaltungskosten sind ein weiterer Faktor, den es bei ausbleibenden Modernisierungen zu berücksichtigen gilt. Aufgrund einer ausbleibenden Modernisierung können nämlich schneller Schäden entstehen. Zunächst kleine Schäden können sich, wenn sie länger unbeachtet bleiben, zu größeren Problemen entwickeln, die dann teils erhebliche Reparaturkosten verursachen. Somit geht der Verzicht auf eine Modernisierung oft nur scheinbar mit echten Einsparungen einher.

Gründe für ausbleibende Modernisierungen

Obwohl eine Modernisierung klare Vorteile hat, kommt es dennoch immer wieder vor, dass Immobilien über einen langen Zeitraum hinweg nicht modernisiert werden. Die Eigentümer können dafür unterschiedliche Gründe haben. Oftmals fehlt ihnen schlicht das Geld, und sie sind nicht über die vorhandenen Kredit- und Fördermöglichkeiten informiert. Einige Hauseigentümer scheuen außerdem den organisatorischen Aufwand, fürchten Konflikte mit ihren Mietern oder die Baustelle in ihrem Alltag, wenn sie selbst in der Immobilie wohnen. Typische Gründe für einen Modernisierungsstau sind:

• fehlende finanzielle Mittel
• unzureichende Kenntnis zu Förderungen
• Angst vor Mietausfällen oder Leerstand
• fehlende langfristige Planung

Die Erfahrungen haben aber gezeigt, dass es mit erheblichen Verlusten einhergeht, wenn zu lange auf eine Modernisierung verzichtet wird. Es ist daher ratsam, Modernisierungen nicht aufzuschieben, sondern vorausschauend zu planen und dadurch hohe Folgekosten zu vermeiden.

Finanzierungsmöglichkeiten

Selbst bei etwas aufwendigeren Modernisierungen muss die Finanzierung keine unüberwindbare Hürde sein. Immobilieneigentümer können auf Kredite und auch auf staatliche Förderprogramme zugreifen, die genau auf die mit Modernisierungen typischerweise einhergehenden Herausforderungen zugeschnitten sind.

Kredite

Ein spezieller Modernisierungskredit ist meist zu deutlich besseren Konditionen erhältlich als ein typischer Ratenkredit. Die Laufzeiten dieser Kredite bewegen sich meist zwischen fünf und zwanzig Jahren.

Förderungen

Neben dem Bankdarlehen gibt es sowohl durch den Bund als auch durch die einzelnen Bundesländer zahlreiche Förderangebote für Immobilieneigentümer, die eine Modernisierung anstreben. Oft lassen sich Kredite und Zuschüsse miteinander kombinieren, so dass die Gesamtbelastung gut zu bewältigen ist.

Besonders attraktiv sind die Förderprogramme des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA): Für viele energetische Modernisierungsmaßnahmen – etwa den Austausch einer alten Heizung gegen eine Wärmepumpe, den Einbau moderner Lüftungsanlagen oder die Verbesserung der Gebäudehülle – können Eigentümer einen Zuschuss von bis zu 15% erhalten. Wer zusätzlich einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lässt, erhält einen Bonus von weiteren 5%, sodass insgesamt bis zu 20% Förderung möglich sind. Diese Zuschüsse müssen nicht zurückgezahlt werden und können häufig mit Krediten der KfW kombiniert werden, um die Finanzierung noch attraktiver zu gestalten.

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