Entwicklung des Corporate Real Estate Leasings in deutschen Wirtschaftszentren. Was Mieter im Jahr 2023 erwarten sollten

Immobilienleasing für Unternehmen ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer einer Immobilie (Vermieter) und einem Unternehmen, die es dem Unternehmen erlaubt, die Immobilie gegen Zahlung einer Miete für einen vereinbarten Zeitraum zu nutzen.

Die sozialen und politischen Entwicklungen der letzten zwei Jahre wirken sich zunehmend auf Mietverhältnisse aus. Insbesondere die ESG, die Inflation und die Neuordnung der Büroflächen sind wichtige Themen mit Auswirkungen auf das Mietrecht im Jahr 2023.

Durch die Betrachtung der aktuellen Situation und der Entwicklungen der letzten zwei Jahre, mit denen Mieter im Jahr 2023 rechnen müssen, können wir auch einen Einblick in die Merkmale eines wahrscheinlichen Mieterprofils gewinnen.

Was Mieter zu erwarten haben

Gesetzliche Verpflichtungen in Bezug auf Nachhaltigkeit im Überblick:

Auch der Gesetzgeber hat auf den Klimawandel mit einer Reihe von Gesetzen/Verordnungen reagiert, die bei künftigen Mietvertragsverhandlungen berücksichtigt werden müssen. So sind Vermieter beispielsweise verpflichtet, fernablesbare Zähler für den Energieverbrauch zu installieren. Die neue Heizkostenverordnung (HeizkostenV) sieht neben Umrüstungs- und Nachrüstungspflichten auch neue Melde- und Informationspflichten vor. Ab 2022 müssen Vermieter, in deren Wohnungen fernauslesbare Zähler eingebaut sind, den Mietern monatlich Abrechnungen oder Verbrauchsinformationen zukommen lassen.

Steigende Inflation (Staffel- und Indexmiete und Mietanpassungsklauseln):

Seit Ende 2019 ist ein starker Anstieg der Inflation zu verzeichnen, der für Unternehmensmieter ein Druckmittel sein könnte. Dieser Effekt wird dadurch unterstützt, dass die gesetzlichen Bestimmungen geändert wurden, um der Inflation Rechnung zu tragen. Anpassungen können jährlich oder in einigen Fällen sogar früher erfolgen, was die Energiekosten oder bestimmte zusätzliche Komponenten wie Internet- und Telefongebühren betrifft, und zwar getrennt von der Grundmiete nach einer Kompromissformel mit positiven oder negativen Auswirkungen für beide Parteien. Gesetzliche Bestimmungen erlauben nun auch an den VPI oder PPI gekoppelte Mieterhöhungen (Mietanpassungsklauseln). Wer ein Business Center München anmieten möchte, sollte dies auf jeden Fall zur Kenntnis nehmen.

Neue Anforderungen an Büroflächen:

An Büroflächen werden neue Anforderungen gestellt. Das Arbeiten aus der Ferne erlebt einen neuen Boom, aber die Büros bleiben oft leer. Die Arbeitgeber reagieren darauf, indem sie auf die Anmietung großer Bürokapazitäten verzichten und stattdessen auf flexible Raumkonzepte setzen. Der Trend zu flexiblen Büroflächen bedarf noch weiterer Klärung. Konkrete Vorgaben für Unternehmen, ein "flexibles Büro" einzurichten, gibt es noch nicht. Bei der Suche nach einem Arbeitsplatz zu vermieten sollte man sich aber bei renommierten Zentren umsehen.

Die einschlägigen Rechtsvorschriften sehen jedoch die Möglichkeit vor, von zu Hause aus zu arbeiten, solange der Anteil der Heimarbeiter 15 % der Vollzeitbeschäftigten nicht übersteigt. In diesem Zusammenhang entwickelt sich ein Boom der Heimarbeit parallel zu einer wachsenden Zahl von Arbeitnehmern, die über das Internet und Videokonferenzen aus der Ferne arbeiten. Diese neue Möglichkeit hat jedoch noch nicht zu einer wesentlichen Zunahme der virtuellen Büros oder der virtuellen Teams geführt, die ihre Arbeitsstätte an einen anderen Ort verlegt haben (Remote-Mitarbeiter).

Faktoren, die das Immobilienleasing im Jahr 2023 beeinflussen

Wirtschaftliche Lage:

Die wirtschaftliche Lage in Deutschland ist derzeit leicht positiv. Inflationsraten von 2,1 % spiegeln die starke Konjunktur mit niedriger Arbeitslosigkeit und hoher Nachfrage nach Produktionskapazitäten wider. Dies bestätigt, dass die deutsche Wirtschaft nach wie vor voll ausgelastet ist und somit kurzfristig keinen Bedarf an zusätzlichem Wohnraum hat, was sich aber mittelfristig ändern könnte. Das Wachstum der Immobilienpreise wird durch ein erhöhtes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage beeinflusst werden.

Energiekosten und Steuern:

Die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands ist nach wie vor vom Export abhängig, insbesondere was die Produktion von Exportgütern (Industrie) betrifft. Aber auch bei den Investitionsgütern und Rohstoffen ist Deutschland stark vom Außenhandel abhängig. Deutschland ist zwar ein Nettoexporteur von Waren, aber ein Nettoimporteur von Dienstleistungen wie Verkehr, Gesundheit und Beratung. Diese Situation wird sich auch in Zukunft nicht ändern. Die Fähigkeit Deutschlands, seinen Wohlstand zu erhalten, hängt hauptsächlich vom inneren Zusammenhalt des Landes ab.

Staatliche Politiken:

Die Regierungspolitik wird auch in den kommenden Jahren für die deutsche Wirtschaft wichtig sein. Die deutsche Regierung wird ihre Bemühungen um wirtschaftlichen Zusammenhalt und Wettbewerbsfähigkeit fortsetzen, was bedeutet, dass sie versuchen wird, die Beschäftigungsquote zu erhöhen und kurz- und mittelfristig neue Arbeitsplätze zu schaffen.

Merkmale der Pächter:

Die Form eines Unternehmens bestimmt, wie es sich verhält. Großunternehmen sind in der Regel als juristische Personen tätig und treffen daher ihre Entscheidungen als Organisationen und nicht als Einzelpersonen. Kleine und mittlere Unternehmen werden oft von einem oder zwei Gesellschaftern geführt und handeln daher als individuelle Entscheidungsträger für ihr unternehmerisches Immobilienverhalten. Auch bei der Suche nach einem Arbeitsplatz zu vermieten Miete sollten Sie also über gute Mietereigenschaften und Bonität verfügen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich die deutsche Wirtschaft derzeit auf einem positiven Entwicklungspfad befindet. Immobilienunternehmen werden sich mehr Herausforderungen stellen müssen als in der jüngeren Vergangenheit. Dies gilt nicht nur für den Bau von Immobilien, sondern auch für die Suche nach den richtigen Mietern mit guter Bonität. Um in Zukunft erfolgreich zu sein, wird eine neue Ausrichtung auf Nachhaltigkeit notwendig sein.