Was ist besser: Haus überschreiben oder schenken?

Wenn Eltern ihren Kindern eine Immobilie vererben möchten oder die Thematik in anderen Bezügen zur Debatte steht, stellt sich stets die Frage, ob es besser ist sie zu verschenken oder sie zu beerben. Sämtliche Informationen sollen nachfolgend zusammengefasst werden.

Wann ist eine Schenkung einer Immobilie sinnvoll?

Prinzipiell handelt es sich beim Überschreiben und der Schenkung um ein und dasselbe. Denn beides wird noch zu Lebzeiten des Eigentümers unternommen, der mithilfe der Schenkung oder Überschreibung der Immobilie verhindern möchte, dass hohe Erbschaftssteuern für den Beerbten anfallen.

Zwar gibt es noch immer die Schenkungssteuer, diese unterliegt jedoch anderen Freibeträgen, die wie folgt zu beachten sind:

Ehepartner: 500.000 Euro
Kinder: 400.000 Euro
Enkel: 200.000 Euro

Vorteilhaft ist eine Schenkung immer dann, wenn die Verhältnisse geklärt werden sollen und der Eigentümer vermeiden möchte, dass jemand das Haus erlangt, dem es nicht zusteht. Zwar hat er immer die Option, die Immobilie im Testament aufzuführen und ein bestimmtes Kind oder aber den Ehepartner als Alleinerben einzusetzen, womit er jedoch die Verantwortung des sogenannten Anspruchs auf einen Pflichtteil auslöst. Das bedeutet, dass ein möglicherweise enterbtes Kind noch immer einen gewissen Prozentteil seines Anspruchs auf die Immobilie geltend machen kann. Der Alleinerbe müsste ihn somit auszahlen.

Wissenswert: Der Anspruch auf den Pflichtteil verringert sich von Jahr zu Jahr um zehn Prozent und ist nach dem Ablauf von zehn Jahren komplett erloschen.

Viele Wohneigentümer machen sich jedoch Sorgen darum, dass sie bei einer Übertragung oder Schenkung nicht mehr in der Immobilie wohnen bleiben können. Doch auch hierbei gibt es einen Vorteil: Denn bei der Übertragung kann festgelegt werden, dass ein lebenslanges Wohnrecht festgelegt wird, das auch als Nießbrauch bezeichnet wird. Daneben gibt es noch weitere Gegenleistungen wie eine Pflege im Alter oder Ähnliches, was bei der Schenkung eingesetzt werden kann. In einem solchen Fall muss sich niemand Sorgen machen, dass er aus seinem Eigentum ausziehen muss, sobald dieses den Eigentümer wechselt.

Grundlegend ist eine Schenkung oder Übertragung zu Lebzeiten immer von Vorteil. Denn auch die Erbschaftssteuer, die bedeutend höher ist als eine Schenkungssteuer, müssen die neuen Eigentümer unter den entsprechenden Voraussetzungen nicht fürchten.

Welche Nachteile hat eine Schenkung?

Doch wie alles, hat auch die Schenkung nicht nur Vorteile. Die Nachteile halten sich jedoch in Grenzen. Neben der Aufgabe des Eigentums sollte es dem Schenker klar sein, dass ein Widerruf nur in bestimmten Ausnahmefällen möglich ist. Um eine Immobile zu übertragen ist es umso wichtiger, im Übertragungsdokument festzuhalten, unter welchen Bedingungen dies eine Option darstellen sollte.

Für gewöhnlich kommt dies jedoch nur zur Sprache, wenn sich beispielsweise die Wege von Eltern und Kind oder beider Ehepartner entzweien und der jeweils andere das Eigentum übernommen hat.

Ein weiterer Nachteil besteht außerdem in Form der Pflichtteilsergänzungsansprüche, die weiter oben bereits beschrieben wurden. Dies ist jedoch lediglich wichtig, wenn beispielsweise mehrere Personen infrage kommen könnten, welche die Immobilie nach dem Tod des Eigentümers übernehmen könnten und lediglich eine Person im Testament als Alleinerbe eingesetzt wurde.

Wer zahlt Grundsteuer nach der Schenkung?

Die gesamte Verantwortung geht mit der Schenkung und Überschreibung der Immobilie auf den neuen Eigentümer über. Allerdings bedeutet dies nicht, dass er auch die Grundsteuer zahlen muss.

Eine interessante Frage ergibt sich auch in Bezug auf die folgenden Kosten, die für die Immobilie anfallen. Denn zu gewissen Zeiten müssen immer wieder Reparaturarbeiten oder Renovierungskosten in Kauf genommen werden, die zu Lebzeiten praktischerweise der Schenker übernehmen könnte. Wer hierbei etwas übernehmen muss, ist jedoch gesetzlich klar geregelt.

Der sogenannte Nießbraucher zahlt neben den gewöhnlichen Verschleißreparaturen zusätzlich die Versicherungsprämien, deren Abschluss gesetzlich für die Immobilie vorgegeben sind. Dazu gehört zum Beispiel eine Unfall- und Brandversicherung, die nach Paragraph 1045 BGB vorgeschrieben ist. Dazu kommt auch die Grundsteuer, anfallende Gebühren für den Schornsteinfeger und mögliche Kommunalabgaben.

Unterdessen muss der neue Eigentümer Arbeiten zahlen, die beispielsweise eine Erneuerung darstellen. Muss zum Beispiel eine neue Heizung her, übernimmt er die Kosten. Dasselbe gilt bei einem neuen Dach. Gleichwohl muss er die Gebühren für die Erschließung und die Anliegerbeiträge, sofern vorhanden, übernehmen.

Gut zu wissen: Möchte man die Zahlung der genannten Verpflichtungen anders aufteilen, ist dies ebenfalls möglich. Hierzu ist es jedoch erforderlich, eine gesonderte Vereinbarung zu treffen. Dieses Vorgehen kommt meist dann zum Zug, wenn der zukünftige Eigentümer zum Beispiel nicht über die entsprechenden Rücklagen für derlei Kosten verfügt.

Geht es um die Grunderwerbssteuer, die für gewöhnlich bei der Übernahme einer Immobilie gezahlt werden muss, entfällt diese, sofern die Immobilie an die Kinder oder den Ehepartner weitergegeben wird. Wichtig hierbei ist, dass der Beschenkte aus einer geraden Verwandtschaftslinie stammt. Einen Freibetrag gibt es bei der Grunderwerbssteuer nicht, sofern der Beschenkte nicht die entsprechenden Voraussetzungen für einen Entfall mitbringt.

Was passiert mit der Grundschuld bei Schenkung?

Ein wichtiger Punkt bei der Schenkung tritt dann in den Mittelpunkt, wenn der Eigentümer der Immobilie nach wie vor eine gewisse Grundschuld besitzt. In einem solchen Fall ist eine Schenkung oder Übertragung nur möglich, sofern sämtliche Parteien mit diesen Voraussetzungen einverstanden sind.

Möchte sich der Beschenkte mit der Grundschuld nicht belasten, hat er jederzeit die Option, das Angebot der Schenkung abzulehnen. Übernimmt er die Immobilie dennoch, ist er im Grunde auch für die weitere Zahlung der Grundschuld verantwortlich.

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