Eigenbedarfskündigung: Wer hat welche Rechte?

Grundsätzlich werden Mietverträge in Deutschland auf Dauer angelegt, eine vertragliche Befristung vorab ist nur in Ausnahmefällen gestattet. Dennoch besteht die Möglichkeit, dass Sie im Laufe Ihres Mietverhältnisses vom Eigentümer Ihrer Wohnung eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten. Welche Rechte und Pflichten sich daraus für Sie als Mieter ergeben und worauf Sie als Vermieter achten sollten, erfahren Sie im Folgenden.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Auf den juristischen Begriff des Eigenbedarfs treffen Sie in unterschiedlichen Rechtsgebieten. Die bekannteste Anwendung entfällt auf das Mietrecht, in dem Eigenbedarf als Kündigungsgrund verstanden wird. Danach dürfen Sie als Vermieter gemäß § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bei berechtigtem Interesse das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter vorzeitig beenden. Dabei wird dieses berechtigte Interesse auf drei Veranlassungen begrenzt:

schuldhafte, erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten seitens des Mieters
erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses
langfristiger Einzug des Vermieters, seiner direkten Verwandten oder einer zu seinem Hausstand gehörenden Person

Für wen lässt sich ein Eigenbedarf anmelden?

Wer dabei zu direkten Verwandten und unter „zum Hausstand gehörenden Personen" fällt, wurde im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung näher definiert. Zu ihnen zählen danach

Verwandte 1. Grades: Kinder und Eltern
Verwandte 2. Grades: Geschwister, Enkel, Großeltern, Stiefkinder
Verwandte 3. Grades: Nichten und Neffen
bei besonders engem Verhältnis: Schwager, Schwägerin, Schwiegereltern (Urteil Bundesgerichtshof (BGH) 2009)
als erforderliche Unterstützung: Haushaltshilfen, Pflegepersonal, Hausmeister

Nicht berücksichtigt sind danach

entfernte Familienangehörige wie Tante und Onkel, Cousins und Cousinen, Großnichten und Großneffen
geschiedene Ehegatten
Patenkinder

Der geplante Einzug einer im Sinne des § 573 BGB berechtigten Person alleine ist für eine rechtmäßige Anmeldung von Eigenbedarf allerdings noch nicht ausreichend.

Aus welchen Gründen lässt sich Eigenbedarf anmelden?

Durch den in Deutschland hohen Mieterschutz muss zudem ein berechtigtes Interesse an einem Einzug in das betroffene Wohneigentum bestehen. Beispiele:

geplante Nutzung als Altersruhesitz
Stärkung familiärer Beziehungen
wirtschaftlich erforderliche geschäftliche Nutzung

Entsprechend sind die folgenden Gründe für eine Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend:

bloßer Wunsch / unbestimmte Absicht eines künftigen Einzugs
Hoffnung auf höhere Mieteinnahmen durch Neuvermietung
beabsichtigte Veräußerung des Wohneigentums

Weitere Beispiele nicht berechtigter Eigenbedarfsanmeldung

Im Laufe der Zeit wurden weitere Fälle nicht berechtigter Eigenbedarfsanmeldungen durch aktuelle Rechtsprechungen spezifiziert.

vorgeschobener Eigenbedarf: angeführte künftige Nutzung ist nicht wirklich geplant
Zweckverfehlung: angegebene Gründe erweisen sich als realitätsfern (Dachgeschosswohnung für gehbehinderte Eltern)
überhöhter Wohnbedarf: Unverhältnismäßigkeit zwischen Wohnungsgröße und Neumieter (Einfamilienhaus für Einzelkind)
widersprüchlicher / treuwidriger Eigenbedarf: geplante Eigennutzung des Wohneigentums war bereits bei Abschluss des Mietvertrages mögliches Szenario
rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf: mögliche Nutzung anderweitiger gleichwertiger Eigentumswohnung
befristeter Eigenbedarf: Kündigung für ausschließlich gelegentliche Wohnungsnutzung. Hinweis: Ein berechtigter Eigenbedarf besteht bei einer Nutzung über eine zunächst begrenzte Dauer wie der Studienzeit der Kinder

Rechtsfolgen einer nicht gerechtfertigten Eigenbedarfskündigung

Stellt Ihr Vermieter Ihnen wider besseres Wissen ein Kündigungsschreiben mit einem ungerechtfertigten Eigenbedarfsgrund zu, können Sie unter Umständen gemäß § 280 BGB Ansprüche auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung geltend machen. Dies ist auch nach erfolgtem Auszug aus der Wohnung möglich, Art und Umfang bemessen sich in diesen Fällen nach § 249 BGB.

Tipp: Für die Durchsetzung eines derartigen Anspruchs tragen Sie die Beweislast. Die Aufbewahrung relevanter Unterlagen wie die schriftliche Begründung der Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist daher empfehlenswert.

Wer ist zur Eigenbedarfsanmeldung berechtigt?

Grundsätzlich dürfen Sie in Deutschland als Privatperson Eigenbedarf an Ihrem Wohneigentum anmelden.

Ist Ihr Vermieter eine juristische Person, müssen Sie im Normalfall keine Eigenbedarfskündigung befürchten. Aktien-, Kommanditgesellschaften sowie Gesellschaften mit beschränkter Haftung steht nach einer BGH-Entscheidung von 2007 kein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf zu. Eine Ausnahme bilden hier Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Als Gesellschafter dürfen Sie hier die Regelung des § 573 BGB in Anspruch nehmen (BGH-Urteil u.a. aus 2016).

Wie muss die Eigenbedarfskündigung erfolgen?

Eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs erfordert die Schriftform nach § 568 BGB. Zudem müssen Sie als Vermieter Ihren Mieter auf seine Widerspruchsrechte nach § 574 BGB hinweisen und eine nachvollziehbare Begründung im Schreiben mit aufführen. So sind Sie zu den folgenden Angaben verpflichtet:

Nennung der Person, durch die das Wohneigentum künftig genutzt werden soll

Hinweis: Die bloße Angabe des Verwandtschaftsgrades / der Beziehung zur Person ist ausreichend. Eine namentliche Nennung ist nicht erforderlich.

Transparente und detaillierte Darstellung des berechtigten Interesses am Wohneigentum

Die explizite Angabe des Auszugstermins ist gesetzlich nicht geregelt, wird von der Rechtsprechung jedoch als wesentlicher Bestandteil des Kündigungsschreibens angesehen. Als Vermieter sollten Sie Ihren Mieter daher über diesen Termin informieren. Die Kündigungsfristen selbst bestimmen sich nach § 573c BGB. Danach muss Ihr Kündigungsschreiben dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, soll der aktuelle Mietvertrag mit Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Mit Dauer des Mietverhältnisses verlagert sich dieser Zeitpunkt jedoch nach hinten. Besteht das Mietverhältnis bereits länger als fünf Jahre, wird die Drei-Monats-Frist um weitere drei Monate verlängert. Bei einem Mietverhältnis von mehr als acht Jahren gilt eine Neun-Monats-Frist.

Hinweis: Bei Wegfall des Eigenbedarfs noch vor dem geplanten Übergabetermin wird auch die Kündigung unwirksam. Als Vermieter sind Sie zur entsprechenden Mitteilung an Ihren Mieter verpflichtet.

Darf einer Kündigung widersprochen werden?

Nach § 574 dürfen Sie der Kündigung aufgrund besonderer Härte widersprechen. Ihr Widerspruch muss ebenfalls schriftlich erfolgen und Ihrem Vermieter bis zu zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin zugestellt sein. Ob ein sozialer Härtefall vorliegt, ist dabei einzelfallabhängig. In Streitfällen wird durch das Gericht ein Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben. Mögliche Härtefälle bestreffen in der Regel