Wie finde ich heraus, wie lange die Sperrfrist in meiner Stadt genau ist?

Die genaue Kündigungssperrfrist (zwischen 3 und 10 Jahren) wird in den sogenannten Mieterschutz- oder Kündigungssperrfristverordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt. Da diese Verordnungen regelmäßig aktualisiert werden, erfragen Sie die aktuell gültige Frist für Ihren Wohnort am besten direkt beim örtlichen Wohnungsamt, bei der Stadtverwaltung oder bei einem regionalen Mieterverein.

Darf mein Vermieter Eigenbedarf anmelden, um die Wohnung als Airbnb zu vermieten?

In Städten und Bundesländern mit einem strengen Zweckentfremdungsverbot (wie Berlin, München, Hamburg oder Stuttgart) ist das in der Regel unzulässig. Die Umwandlung von Dauerwohnraum in eine gewerbliche Ferienwohnung stellt dort keinen rechtmäßigen Eigenbedarf dar. In ländlichen Regionen ohne solche Auflagen ist die Anmeldung als privater "Zweitwohnsitz" zwar leichter, eine rein kommerzielle Airbnb-Nutzung bleibt aber auch dort rechtlich oft sehr wackelig.

Zählt die extreme Wohnungsnot in meiner Stadt automatisch als Härtefall?

Nein, ein angespannter Wohnungsmarkt allein ist noch kein automatischer Härtefall. Er spielt vor Gericht jedoch eine massive Rolle! Wenn Sie nachweisen können, dass Sie trotz intensiver und nachweisbarer Suche (Dokumentation von Anschreiben, Besichtigungen und Absagen) keine angemessene Ersatzwohnung finden konnten, erkennen Gerichte in Ballungsräumen wie München, Frankfurt oder Berlin dies deutlich schneller als Härtefall an als in Regionen mit viel Leerstand.

Gilt die 10-Jahres-Sperrfrist auch, wenn mein Vermieter das Haus als Ganzes gekauft hat?

Nein. Die verlängerte Sperrfrist von bis zu 10 Jahren (nach § 577a BGB) greift nur bei der Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen und deren anschließendem Verkauf. Kauft ein neuer Eigentümer ein komplettes Mehrfamilienhaus (ohne es aufzuteilen) und meldet für eine der Wohnungen Eigenbedarf an, gelten lediglich die normalen, an die Mietdauer gekoppelten gesetzlichen Kündigungsfristen (3 bis 9 Monate).

Eigenbedarfskündigung: Wer hat welche Rechte?

Grundsätzlich werden Mietverträge in DeutschlandDeutschland liegt im Herzen Europas und ist mit über 84 Millionen Einwohnern das bevölkerungsreichste Land der EU. Die Hauptstadt Berlin ist ein Zentrum für Kultur und Politik. Als führende Industrienation ist Deutschland weltweit für Automobilbau und Maschinenbau bekannt. Geografisch reicht es von der Nord- und Ostsee bis zu den Alpen. auf Dauer angelegt, eine vertragliche Befristung vorab ist nur in Ausnahmefällen gestattet. Dennoch besteht die Möglichkeit, dass Sie im Laufe Ihres Mietverhältnisses vom Eigentümer Ihrer Wohnung eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten. Welche Rechte und Pflichten sich daraus für Sie als Mieter ergeben und worauf Sie als Vermieter achten sollten, erfahren Sie im Folgenden.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Inhaltsverzeichnis

Auf den juristischen Begriff des Eigenbedarfs treffen Sie in unterschiedlichen Rechtsgebieten. Die bekannteste Anwendung entfällt auf das Mietrecht, in dem Eigenbedarf als Kündigungsgrund verstanden wird. Danach dürfen Sie als Vermieter gemäß § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bei berechtigtem Interesse das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter vorzeitig beenden. Dabei wird dieses berechtigte Interesse auf drei Veranlassungen begrenzt:

schuldhafte, erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten seitens des Mieters
erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses
langfristiger Einzug des Vermieters, seiner direkten Verwandten oder einer zu seinem Hausstand gehörenden Person

Für wen lässt sich ein Eigenbedarf anmelden?

Wer dabei zu direkten Verwandten und unter „zum Hausstand gehörenden Personen" fällt, wurde im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung näher definiert. Zu ihnen zählen danach

Verwandte 1. Grades: Kinder und Eltern
Verwandte 2. Grades: Geschwister, Enkel, Großeltern, Stiefkinder
Verwandte 3. Grades: Nichten und Neffen
bei besonders engem Verhältnis: Schwager, Schwägerin, Schwiegereltern (Urteil Bundesgerichtshof (BGH) 2009)
als erforderliche Unterstützung: Haushaltshilfen, Pflegepersonal, Hausmeister

Nicht berücksichtigt sind danach

entfernte Familienangehörige wie Tante und Onkel, Cousins und Cousinen, Großnichten und Großneffen
geschiedene Ehegatten
Patenkinder

Der geplante Einzug einer im Sinne des § 573 BGB berechtigten Person alleine ist für eine rechtmäßige Anmeldung von Eigenbedarf allerdings noch nicht ausreichend.

Aus welchen Gründen lässt sich Eigenbedarf anmelden?

Durch den in Deutschland hohen Mieterschutz muss zudem ein berechtigtes Interesse an einem Einzug in das betroffene Wohneigentum bestehen. Beispiele:

geplante Nutzung als Altersruhesitz
Stärkung familiärer Beziehungen
wirtschaftlich erforderliche geschäftliche Nutzung

Entsprechend sind die folgenden Gründe für eine Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend:

bloßer Wunsch / unbestimmte Absicht eines künftigen Einzugs
Hoffnung auf höhere Mieteinnahmen durch Neuvermietung
beabsichtigte Veräußerung des Wohneigentums

Weitere Beispiele nicht berechtigter Eigenbedarfsanmeldung

Im Laufe der Zeit wurden weitere Fälle nicht berechtigter Eigenbedarfsanmeldungen durch aktuelle Rechtsprechungen spezifiziert.

vorgeschobener Eigenbedarf: angeführte künftige Nutzung ist nicht wirklich geplant
Zweckverfehlung: angegebene Gründe erweisen sich als realitätsfern (Dachgeschosswohnung für gehbehinderte Eltern)
überhöhter Wohnbedarf: Unverhältnismäßigkeit zwischen Wohnungsgröße und Neumieter (Einfamilienhaus für Einzelkind)
widersprüchlicher / treuwidriger Eigenbedarf: geplante Eigennutzung des Wohneigentums war bereits bei Abschluss des Mietvertrages mögliches Szenario
rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf: mögliche Nutzung anderweitiger gleichwertiger Eigentumswohnung
befristeter Eigenbedarf: Kündigung für ausschließlich gelegentliche Wohnungsnutzung. Hinweis: Ein berechtigter Eigenbedarf besteht bei einer Nutzung über eine zunächst begrenzte Dauer wie der Studienzeit der Kinder

Rechtsfolgen einer nicht gerechtfertigten Eigenbedarfskündigung

Stellt Ihr Vermieter Ihnen wider besseres Wissen ein Kündigungsschreiben mit einem ungerechtfertigten Eigenbedarfsgrund zu, können Sie unter Umständen gemäß § 280 BGB Ansprüche auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung geltend machen. Dies ist auch nach erfolgtem Auszug aus der Wohnung möglich, Art und Umfang bemessen sich in diesen Fällen nach § 249 BGB.

Tipp: Für die Durchsetzung eines derartigen Anspruchs tragen Sie die Beweislast. Die Aufbewahrung relevanter Unterlagen wie die schriftliche Begründung der Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist daher empfehlenswert.

Wer ist zur Eigenbedarfsanmeldung berechtigt?

Grundsätzlich dürfen Sie in Deutschland als Privatperson Eigenbedarf an Ihrem Wohneigentum anmelden.

Ist Ihr Vermieter eine juristische Person, müssen Sie im Normalfall keine Eigenbedarfskündigung befürchten. Aktien-, Kommanditgesellschaften sowie Gesellschaften mit beschränkter Haftung steht nach einer BGH-Entscheidung von 2007 kein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf zu. Eine Ausnahme bilden hier Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Als Gesellschafter dürfen Sie hier die Regelung des § 573 BGB in Anspruch nehmen (BGH-Urteil u.a. aus 2016).

Wie muss die Eigenbedarfskündigung erfolgen?

Eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs erfordert die Schriftform nach § 568 BGB. Zudem müssen Sie als Vermieter Ihren Mieter auf seine Widerspruchsrechte nach § 574 BGB hinweisen und eine nachvollziehbare Begründung im Schreiben mit aufführen. So sind Sie zu den folgenden Angaben verpflichtet:

Nennung der Person, durch die das Wohneigentum künftig genutzt werden soll

Hinweis: Die bloße Angabe des Verwandtschaftsgrades / der Beziehung zur Person ist ausreichend. Eine namentliche Nennung ist nicht erforderlich.

Transparente und detaillierte Darstellung des berechtigten Interesses am Wohneigentum

Die explizite Angabe des Auszugstermins ist gesetzlich nicht geregelt, wird von der Rechtsprechung jedoch als wesentlicher Bestandteil des Kündigungsschreibens angesehen. Als Vermieter sollten Sie Ihren Mieter daher über diesen Termin informieren. Die Kündigungsfristen selbst bestimmen sich nach § 573c BGB. Danach muss Ihr Kündigungsschreiben dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, soll der aktuelle Mietvertrag mit Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Mit Dauer des Mietverhältnisses verlagert sich dieser Zeitpunkt jedoch nach hinten. Besteht das Mietverhältnis bereits länger als fünf Jahre, wird die Drei-Monats-Frist um weitere drei Monate verlängert. Bei einem Mietverhältnis von mehr als acht Jahren gilt eine Neun-Monats-Frist.

Hinweis: Bei Wegfall des Eigenbedarfs noch vor dem geplanten Übergabetermin wird auch die Kündigung unwirksam. Als Vermieter sind Sie zur entsprechenden Mitteilung an Ihren Mieter verpflichtet.

Darf einer Kündigung widersprochen werden?

Nach § 574 dürfen Sie der Kündigung aufgrund besonderer Härte widersprechen. Ihr Widerspruch muss ebenfalls schriftlich erfolgen und Ihrem Vermieter bis zu zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin zugestellt sein. Ob ein sozialer Härtefall vorliegt, ist dabei einzelfallabhängig. In Streitfällen wird durch das Gericht ein Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben. Mögliche Härtefälle bestreffen in der Regel

Senioren
Schwangere
Kranke

Unter Umständen kann eine Fortsetzung des Mietverhältnisses um eine weitere begrenzte Dauer vereinbart werden (Entbindung, Gesundung).

Regionale Unterschiede: Was bei der Eigenbedarfskündigung in Ihrem Bundesland gilt

Das Mietrecht ist in Deutschland grundsätzlich auf Bundesebene im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs folgt also von München bis HamburgDie freie Hansestadt Hamburg ist ein wirtschaftlich bedeutender Stadtstaat mit dem größten Seehafen Deutschlands. Das "Tor zur Welt" ist zudem eine führende Medien- und Logistikmetropole. Die Speicherstadt gehört zum UNESCO-Weltkulturerbe. Kulturell glänzt Hamburg durch die Elbphilharmonie und zahlreiche Musicaltheater. Die Alster im Stadtzentrum bietet eine hohe Lebensqualität. denselben rechtlichen Grundprinzipien.

Allerdings hat der Gesetzgeber den Bundesländern wichtige Sonderrechte eingeräumt, um auf die lokale Wohnungsnot zu reagieren. Wo Sie wohnen, entscheidet maßgeblich darüber, wie stark Sie als Mieter geschützt sind oder welche Hürden Sie als Vermieter nehmen müssen.

Die Kündigungssperrfrist: 3 bis 10 Jahre Schutz für Mieter

Besonders brisant wird es, wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend verkauft wird. Hier greift der gesetzliche Schutz nach § 577a BGB: Der neue Eigentümer darf nicht sofort wegen Eigenbedarfs kündigen.

Der Bund gibt eine grundlegende Sperrfrist von 3 Jahren vor. Die Bundesländer dürfen diese Frist für Gebiete mit einem "angespannten Wohnungsmarkt" jedoch auf bis zu 10 Jahre verlängern.

Die folgende Übersicht zeigt, wie unterschiedlich die Bundesländer diesen Mieterschutz anwenden:

BerlinDie deutsche Hauptstadt ist zugleich ein dynamischer Stadtstaat und kulturelles Zentrum Europas. Berlin ist die bevölkerungsreichste Stadt Deutschlands und Sitz der Bundesregierung. Die Metropole gilt als globaler Hotspot für Start-ups und Kreative. Historisch ist sie durch die ehemalige Teilung geprägt. Zudem bietet Berlin eine außergewöhnliche Vielfalt an Museen.: In der gesamten Hauptstadt gilt pauschal die maximale Sperrfrist von 10 Jahren.
Hamburg: Auch in der Hansestadt sind Mieter nach einer Umwandlung für volle 10 Jahre vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt.
BayernBayern ist das flächengrößte deutsche Bundesland mit der Landeshauptstadt München. Der Freistaat überzeugt durch eine enorme Wirtschaftskraft in Technik und Automobilbau. Geografisch prägen die Alpen und die Donau das Bild. Kulturell ist Bayern für Traditionen wie das Oktoberfest weltbekannt. Mit der Zugspitze liegt der höchste Berg Deutschlands in den bayerischen Alpen.: In München und über 80 weiteren Gemeinden mit extremem Wohnungsmangel gilt die 10-Jahres-Frist. Im ländlichen Raum bleibt es bei den bundesweiten 3 Jahren.
Baden-WürttembergDas drittgrößte Bundesland im Südwesten besticht durch wirtschaftliche Stärke und Innovationskraft. Stuttgart ist die Landeshauptstadt und Zentrum der Automobilindustrie. Geografisch prägen der Schwarzwald und der Bodensee die Region. Baden-Württemberg gilt als Genießerland mit hoher Lebensqualität. Zudem ist es für seine zahlreichen "Hidden Champions" im Mittelstand weltweit bekannt.: In Städten wie Stuttgart oder Freiburg greift meist eine verlängerte Frist von 5 bis 10 Jahren, abhängig von der aktuellen Verordnung der Landesregierung.
Nordrhein-WestfalenNRW ist das bevölkerungsreichste Bundesland mit der Landeshauptstadt Düsseldorf. Das Ruhrgebiet bildet den größten Ballungsraum Deutschlands und war historisch das Zentrum der Montanindustrie. Heute ist das Land ein moderner Dienstleistungs- und Medienstandort. Köln ist die größte Stadt des Landes. Zudem besitzt NRW eine extrem dichte Kultur- und Hochschullandschaft. (NRW): Hier ist die Lage differenziert. In Großstädten wie Köln, Düsseldorf oder Münster gelten gestaffelte Fristen von 5 bis 8 Jahren.
HessenHessen ist das finanzielle Zentrum Deutschlands mit der Metropole Frankfurt am Main. Die offizielle Landeshauptstadt ist jedoch das elegante Wiesbaden. Der Frankfurter Flughafen ist einer der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte Europas. Hessen ist zudem das waldreichste Bundesland Deutschlands. Die Region ist berühmt für ihren traditionellen Apfelwein und die starke chemische Industrie. Mehr: In Frankfurt am Main und dem Rhein-Main-Gebiet wird die Frist in der Regel auf 10 Jahre angehoben, im restlichen Bundesland gelten oft 3 Jahre.

Hinweis für Vermieter: Prüfen Sie vor dem Wohnungskauf zwingend die aktuelle Mieterschutzverordnung der jeweiligen Kommune. Erst nach Ablauf der örtlichen Sperrfrist beginnt die reguläre gesetzliche Kündigungsfrist (je nach Mietdauer weitere 3 bis 9 Monate) zu laufen.

Das Zweckentfremdungsverbot: Eigenbedarf als Ferienwohnung?

Ein weiterer massiver Unterschied zwischen den Bundesländern zeigt sich, wenn Vermieter die Wohnung nach der Kündigung als Zweitwohnsitz, Wochenend-Domizil oder gar als Ferienwohnung (z. B. für Airbnb) nutzen wollen.

Um zu verhindern, dass dringend benötigter Dauerwohnraum vom Markt verschwindet, haben viele Bundesländer strenge Zweckentfremdungsgesetze erlassen.

In Metropolen wie Berlin, München (Bayern), Hamburg oder Freiburg (Baden-Württemberg) winken die Gerichte eine Eigenbedarfskündigung für eine bloße "gelegentliche Nutzung" oder zur Ferienvermietung oft rigoros ab.
In ländlichen Regionen oder Bundesländern ohne diese strengen Verordnungen (wie etwa in weiten Teilen von Sachsen-AnhaltSachsen-Anhalt ist das Land der Frühgeschichte und des Weltkulturerbes mit der Hauptstadt Magdeburg. Es beherbergt die meisten UNESCO-Stätten in Deutschland, darunter das Bauhaus Dessau. Der Harz mit dem Brocken ist ein bedeutendes Natur- und Wandergebiet. Wirtschaftlich ist die Region stark in der Chemieindustrie verwurzelt. Zudem wurde hier die Reformation durch Luther geprägt. oder Mecklenburg-VorpommernDas nordöstliche Bundesland ist geprägt durch die Ostseeküste und die Mecklenburgische Seenplatte. Schwerin ist die Landeshauptstadt, bekannt für sein märchenhaftes Schloss. Der Tourismus ist hier der wichtigste Wirtschaftszweig. Das Land beherbergt zwei der ältesten Universitäten Nordeuropas in Rostock und Greifswald. Es ist zudem die am dünnsten besiedelte Region Deutschlands.) ist es für Vermieter deutlich leichter, Eigenbedarf für einen Zweitwohnsitz rechtmäßig durchzusetzen.

Härtefälle vor regionalen Gerichten

Auch die sogenannte Härtefallklausel (§ 574 BGB) wird regional unterschiedlich gewichtet. Wenn Mieter der Kündigung widersprechen – beispielsweise wegen hohen Alters, schwerer Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum –, müssen die Gerichte zwischen dem Eigentumsrecht und dem Mieterschutz abwägen. Die Praxis zeigt: Landgerichte in Mieter-Hochburgen mit enormer Wohnungsnot urteilen im Zweifel oft mieterfreundlicher und erkennen einen Härtefall bei der erfolglosen Wohnungssuche schneller an als Gerichte in Regionen mit einem entspannten Wohnungsmarkt.

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