Mietminderung bei Schimmel?

Beim Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum gehen beide Seiten, wie bei anderen Verträgen auch, verbindliche Verpflichtungen ein. Der Mieter verpflichtet sich dazu, die Wohnung sorgfältig zu behandeln, die Hausordnung einzuhalten und selbstverständlich den Mietzins pünktlich und vollständig zu begleichen. Aber – und dies ist auf der anderen Seite ebenso bedeutsam – geht auch der Vermieter mit Abschluss des Vertrages diverse Pflichten ein, denen er ebenfalls vollständig nachzukommen hat. Hierzu zählt vor allem, dass er dem Mieter die Wohnung für die Mietzeit in einem solchen Zustand überlässt, dass er diesen auch nutzen und gebrauchen, sprich sie bewohnen, kann.

Der vorgeschriebene makellose Zustand der Wohnung kann durch erhebliche Mängel derart gestört sein, dass eine vertragsgemäße Nutzung derselben schier unmöglich ist. Zu diesen Sachmängeln gehören beispielsweise eine nicht funktionstüchtige Heizung, starke Belästigung durch Baulärm oder erhebliche Feuchtigkeit. Es ist unzumutbar von einem Mieter zu verlangen, derartige Mängel hinzunehmen und sie sind grundsätzlich vom Vermieter zu beheben. Ein weiterer höchst ärgerlicher und leider nicht selten vorkommender Sachmangel an der angemieteten Wohnung ist der Schimmelbefall.

Flecke und Gerüche

Schimmel in der Wohnung kann zu sehr unansehnlichen Flecken und unangenehmer Geruchsentwicklung führen bis hin zu akuten Gefahren für die Gesundheit der Bewohner. Besonders Menschen mit ohnehin angeschlagenem Immunsystem, kleine Kinder und ältere Menschen reagieren mitunter sehr empfindlich auf die Schadstoffe, die sich von den befallenen Stellen im Gebäude ausbreiten. Hierauf sollten Mieter sorgfältig achten, damit Gesundheitsschäden vermieden werden können. Einerseits ist es hierzu nötig, den Schimmel frühzeitig zu bemerken. Zumeist erkennt man den Schimmel an dunklen Spakflecken an den Wänden, insbesondere, aber nicht ausschließlich, im Badezimmer oder der Küche. Andererseits gehört es selbstverständlich zu den Pflichten des Mieters, alles zu unternehmen, dass Schimmel eben nicht entsteht beziehungsweise, dass sich die mit Schimmel befallene Stelle nicht ausbreitet. Dies ist ganz besonders wichtig, damit eine mögliche Mietminderung auch Aussicht auf Erfolg hat. Denn es wird schwer, den Vermieter für den Schimmelbefall in der Mietwohnung verantwortlich zu machen, wenn dieser nachweisen kann, dass der Mangel durch unsachgemäße Nutzung der Mietsache, also der Wohnung, hervorgerufen wurde. Wegen dieses Grundes kommt des von daher häufig zu Streitigkeiten um das Thema Schimmel, die nicht selten Anwälte und Gerichte beschäftigen. Hauptsächlich ist in diesem Zusammenhang darauf zu achten, die Wohnung regelmäßig und sachgerecht zu lüften und zu heizen.

Ist es dennoch zu Schimmelbefall in der Wohnung gekommen, der von der Seite des Vermieters zu verantworten ist, zum Beispiel durch Baumängel am Haus, ist eine Minderung des Mietzinses ins Auge zu fassen. Grundsätzlich ist eine solche Mietminderung für jeden Mieter möglich, sofern die Wohnung mit, vom Vermieter verantworteten, Mängeln behaftet ist. Erst einmal ist es in der Regel nicht nötig, hierfür einen Rechtsanwalt zu kontaktieren. Als allererstes ist der Vermieter schriftlich von dem Mangel in Kenntnis zu setzen und zwar am besten sofort, nachdem der Schimmel entdeckt wurde. Dies ist vor allem einerseits deshalb nötig, um die Ausbreitung des Schimmels und einer möglichen Gesundheitsgefährdung vorzubeugen. Andererseits will man dem Vermieter auch keine Gelegenheit dazu geben, das Argument ins Feld zu führen, dass der Mieter durch eine zu späte Benachrichtigung zu erheblichem Maße selbst an dem Befall schuld sei.

Kommunikation mit dem Vermieter

In dem Brief an den Vermieter sollte gleich die Androhung einer Mietminderung geschrieben werden, sofern der Mangel nicht binnen einer angemessenen Frist behoben würde. Für solch eine Frist sind in etwa vierzehn Tage angemessen. Es ist ratsam, diese Forderung per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, um bei etwaigen Streitfällen zu beweisen, den Vermieter angeschrieben zu haben. Wie hoch die Miete daraufhin gekürzt werden kann, hängt von verschiedenen Faktoren wie Art, Umfang und Dauer des Befalls ab. Bei Schimmelbefall mit Ausmaßen von wenigen Dezimetern, sind zirka zehn Prozent anzusetzen. Die Minderung kann erheblich größer werden bei wesentlich schlimmerem Befall, so gibt es bereits Gerichtsurteile, die eine über neunzigprozentige Kürzung rechtfertigen, wenn die Mietsache gravierend verschimmelt und durchfeuchtet ist. Ist man sich hier nicht sicher, sollte man sich schon in diesem Stadium der Angelegenheit an beratenden Beistand wenden, ansonsten würde dies erst notwendig, sobald die gewünschte Behebung durch den Vermieter ausbleibt.

Kommt der Vermieter der Aufforderung nicht nach, den Sachmangel zu beheben, kann ein Teil des Mietzinses einbehalten werden. Obacht: Den berechneten Prozentsatz der Mietminderung darf man nur von der Kaltmiete abziehen. Ist die Forderung berechtigt und lässt der Vermieter die Frist verstreichen, kann man nun einen Rechtsanwalt einschalten. Durch den Verzug, in den man den Vermieter durch die Frist setzte, muss dieser dann nämlich auch die Kosten für den Anwalt tragen. Bei besonders schweren Fällen, kann man wegen Unbewohnbarkeit den Mietvertrag fristlos kündigen und es besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter für Umzug und Unterkunft in der Zwischenzeit aufkommen muss. Hierzu sollte man sich aber durch den Mieterbund oder Rechtsanwälte beraten lassen. Unternimmt der Vermieter hingegen Besserungsmaßnahmen, kann man weiterhin die Miete kürzen bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Mangel des Schimmelbefalls komplett behoben ist.

weiterführende Links:

→ Richtig lüften in Wohnungen: malerische-wohnideen.com
→ Wie bildet sich Schimmel überhaupt?: besser-leben-service.de
→ Schimmel in der Wohnung: Das können Sie tun: verbraucherzentrale.de
→ Schimmelpilze in der Wohnung: ib-rauch.de
→ Regelmäßiges Lüften: Drei- bis fünfmal am Tag ist ideal: luftentfeuchter-ratgeber.info