Wichtig für Vermieter: Heizkostenverteiler sollen fernablesbar sein

Bereits Ende 2021 ist in Deutschland die neue Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Unter anderem sollen Messgeräte künftig grundsätzlich aus der Ferne ablesbar sein. Doch was bedeutet das für Sie als Vermieter? Welche Schritte müssen Sie unternehmen, wie lange haben Sie dafür Zeit? Und dürfen Sie Ihre Mieter für den Aufwand mit in Anspruch nehmen? Wir haben für Sie recherchiert.

Weshalb gibt es die neue Heizkostenverordnung?

Die rechtliche Grundlage für die neue Heizkostenverordnung liegt in der Anpassung an die 2018 verabschiedete EU-Energieeffizienzrichtlinie. Dabei stehen Klimaschutz und Nachhaltigkeit als langfristiges Ziel im Fokus: Durch den Erhalt ihrer monatlichen Verbrauchsinformationen von Strom, Wasser und Wärme soll das Bewusstsein von Mietern für einen sparsamen Umgang mit den Ressourcen geschärft werden. Zudem lassen sich neben der erhofften CO₂-Reduzierung Kosten senken – und auch der Wettbewerb zwischen den Energieanbietern soll durch den Datenaustausch einzelner Zähler intensiviert werden.

Dies alles setzt allerdings eine flächendeckende Installation fernauslesbarer Messgeräte voraus. Entsprechend müssen Sie diese seit der Rechtsverbindlichkeit der neuen Heizkostenverordnung als Vermieter verpflichtend neu in Ihre Wohnungen installieren bzw. derzeitige Erfassungsgeräte ohne diese Funktion umrüsten.

Bis wann müssen Sie Messgeräte auf Funk umstellen?

Viele Geräte zur Erfassung des individuellen Energieverbrauchs einzelner Haushalte sind bereits heute aus der Ferne ablesbar. Planen Sie die Vermietung eines Neubaus, müssen Sie bereits jetzt verpflichtend fernablesbare Zähler in den Wohnraum installieren, als Vermieter von Wohnflächen mit alten Geräten gilt für Sie als Stichtag der 31. Dezember 2026. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen Sie Ihr vermietetes Eigentum mit der innovativen Technologie nachgerüstet oder die Zähler komplett ausgetauscht haben. Einzig in Ausnahmesituationen wie außergewöhnlichen Härtefällen werden auch nach Januar 2027 noch Geräte ohne Fernablesefunktion bei Mietverhältnissen akzeptiert. Worin genau diese „besonderen Umstände" begründet liegen, wurde in der neuen Heizkostenverordnung allerdings nicht definiert und wird sich erst langfristig anhand praktischer Fälle ergeben.

Hinweis: Die neue Heizkostenverordnung ist ausschließlich einschlägig, vermieten Sie Eigentum in Gebäuden mit gemeinschaftlich genutzten Energiesystemen. Einfamilienhäuser oder Wohnraum mit eigenen Heizanlagen wie einer Gasetagenheizung sind von der Installationspflicht der fernablesbaren Geräte nicht betroffen.

Seit Januar 2022 müssen Sie Ihren Mietern wunschgemäß bereits monatlich ihre Verbrauchswerte von Heizung und Warmwasser per App, E-Mail oder auf dem Postweg zukommen lassen. Neben der Auflistung der einzelnen Kostenfaktoren sind die Daten des Vormonats, Vorjahresmonats sowie des bisherigen Durchschnittsverbrauchs anzugeben. Zudem sollten Ihre Informationen Details zu Brennstoff, Steuern, Abgaben sowie den jährlichen CO₂-Emissionen sowie Kontaktdaten für Beratungsstellen beinhalten. Bei einem Verstoß gegen diese Mitteilungspflicht steht Ihrem Mieter das Recht auf eine maximal dreiprozentige Kürzung seines Kostenanteils zu.

Wie funktioniert die Fernablesung?

Für eine Fernablesung müssen Funk-Messzähler in den betroffenen Wohnungen sowie ein gemeinsamer Daten-Sammelapparat im Treppenhaus oder einem anderen offen zugänglichen Teil des Gebäudes installiert sein. Die individuellen Verbrauchswerte werden automatisch von den einzelnen Zählern abgelesen und in dem Zentralgerät gebündelt. Im Rechenzentrum Ihres Anbieters erfolgen die Entschlüsselung und Weiterverarbeitung der einzelnen Verbrauchsdaten, die Ihnen im Anschluss zur Weiterleitung an Ihre Mieter zur Verfügung gestellt werden.

Walk-/Drive-by-Technologien

Seit Januar 2023 müssen Neugeräte zudem an ein sogenanntes Smart-Meter-Gateway angebunden sein – vermieten Sie bereits Wohnraum mit fernablesbaren Zählern, wird Ihnen für die Umstellung auf die innovative Technologie Zeit bis Ende 2031 gewährt. Der digitale, batteriebetriebene Stromzähler sammelt die Messwerte aller vorgegebenen Funkerfassungsgeräte zu von Ihnen festgelegten Zeitpunkten. Entsprechend Ihrer Einstellung sendet der Smart Reader die erfassten Daten

täglich
zweiwöchentlich oder
monatlich

über eine gesicherte Verbindung in eine Cloud. Zu allen anderen Zeiten werden keine Datenübertragungen vorgenommen.

Interoperabilität

Ebenfalls verpflichtend für alle neuen Zähler ist deren Kompatibilität mit Geräten anderer Hersteller zum gegenseitigen Datenaustausch. Diese Interoperabilität ist bereits für alle Neugeräte verpflichtend, bestehende Systeme sind bis Ende 2026 zum jeweils neuesten Stand der entsprechenden Technologie umzurüsten.

Welche Risiken birgt das Fernablesesystem?

Bei allen Vorteilen der jederzeitigen Einsicht in die eigenen Verbrauchsdaten melden sich auch kritische Stimmen zu Wort.

Datenschutz

In der digitalen Welt spielt Datenschutz stets eine bedeutende Rolle. Je mehr Funkablesegeräte miteinander kommunizieren, desto höher ist die Gefahr einer technischen Fehlerhaftigkeit oder auch eines Datenmissbrauchs durch unbefugte Dritte. So entwickelt das Bundesamt für Sicherheit und Informationstechnik stets neue Vorgaben, um durch spezielle Module den erforderlichen Informationsschutz zu gewährleisten. Derzeit gelten Zähler mit der Smart-Meter-Gateway-Funktion als besonders widerstandsfähig gegenüber möglichen Gefahren.

Kosten

Nach der neuen Heizkostenverordnung müssen Sie Kostenersparnisse durch fernablesbare Zähler nicht an Ihre Mieter weitergeben. Im Gegenteil: Verbraucherschützer äußern die Sorge, dass die finanziellen Aufwendungen für die künftigen Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen die Einsparung der Energiekosten für Mieter überschreiten. Denn Sie dürfen die Rechnung Ihres Messdienstleisters für das Ablesen von Strom und Heizung und die Erstellung der Abrechnungen im Rahmen der Heizkostenabrechnung nach § 2 Nr. 4 bis 6 Betriebskostenverordnung komplett an Ihre Mieter weiterleiten.

Das gilt auch für die Preise, die für die Zähler selbst aufgerufen werden. Abhängig von Hersteller und Bauart liegt die Spanne zwischen rund 15 und 40 Euro pro funkgesteuertem Heizkostenverteiler. Die einmaligen Montagekosten belaufen sich auf drei bis 15 Euro pro Gerät. Entscheiden Sie sich für eine Miete statt eines Erwerbs, belaufen sich die Kosten auf rund fünf Euro pro Monat und Gerät sowie 15 bis 50 Euro für Ablesung und Wartung im Jahr. In der Regel übernimmt in diesem Fall der Vermieter Ihrer Geräte Ablesung und Abrechnung.

Hinweis: Zwar dürfen Sie die Kosten für das fernablesbare System auf Ihre Mieter umlegen. Eine Mieterhöhung aufgrund des Zähler-Einbaus bleibt Ihnen gemäß der Neuverordnung jedoch ausdrücklich untersagt.