Nebenkosten bei einer Immobilie

Für eine Immobilie fallen in jedem Monat zusätzlich zur Miete verschiedene Nebenkosten an. Bei den Nebenkosten handelt es sich nicht um Kaufnebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie fällig werden.

Mindestens einmal jährlich müssen Vermieter ihren Mietern eine Nebenkostenabrechnung erstellen, in der die Nebenkosten transparent aufgeführt sind. Eine Nebenkostenabrechnung können Vermieter ihren Mietern aber auch monatlich übergeben. Vermieter müssen für die Nebenkostenabrechnung bestimmte Fristen einhalten, die sie mit den Mietern im Mietvertrag vereinbaren.

Nebenkosten bei einer Immobilie — Bildquelle: depositphotos.com

Welche Nebenkosten fallen monatlich für Immobilien an?

Nebenkosten werden auch als Betriebskosten bezeichnet. Dabei handelt es sich um die Kosten, die Mieter in jedem Monat anteilig zahlen müssen. Bei den Nebenkosten wird zwischen öffentlichen und privaten Nebenkosten unterschieden.

Öffentliche Nebenkosten sind Kosten, die bei der Nutzung der öffentlichen Infrastruktur anfallen:

Grundsteuer
Straßenreinigung
Müllabfuhr
Wasser und Abwasser

Welche öffentlichen Nebenkosten tatsächlich anfallen, hängt von der Region und den dortigen Gegebenheiten ab. Nicht überall fallen beispielsweise Gebühren für die Straßenreinigung an.

Private Nebenkosten entstehen durch Verträge mit privaten Dienstleistern, wenn solche Dienstleister nicht städtisch sind. Zu den privaten Nebenkosten gehören

Versicherungen, beispielsweise Gebäudeversicherung
Telekommunikation, wenn der Mieter diese Kosten nicht komplett selbst trägt und einen eigenen Vertrag abgeschlossen hat
Schornsteinfeger
Heizungskosten inklusive Wartung
Stromkosten

Kosten für Strom und Heizung sind verbrauchsabhängig. Die Stromkosten tragen Mieter zumeist selbst, da sie selbst einen Vertrag mit einem Stromanbieter abschließen. Anders sieht es mit den Heizungskosten aus, die Vermieter an die Mieter weitergeben. Es kommt darauf an, jedem Mieter die Kosten für den tatsächlichen Verbrauch zu berechnen, damit die Nebenkosten fair sind.

Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten?

Eine pauschale Antwort, wie hoch die monatlichen Nebenkosten sein können, ist nicht möglich. Es hängt vom Bundesland, von den jeweiligen Dienstleistern, von der Größe der Wohnungen und teilweise vom Nutzungsverhalten der Mieter ab, wie hoch diese Nebenkosten tatsächlich sind. Die Inflation und die allgemeine Energiekrise führten zu steigenden Energiekosten. Damit verbunden sind auch die Nebenkosten gestiegen.

Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht in jedem Jahr die Betriebskosten, die von Mietern in Deutschland im Schnitt zu zahlen sind. Der Betriebskostenspiegel informiert über die mögliche Höhe der Betriebskosten. Er zeigt auch die regionalen Unterschiede.

Lagen die Betriebskosten pro Quadratmeter Wohnfläche 2019 noch bei durchschnittlich 2,17 Euro, so ist es völlig normal, wenn Vermieter für 2022 Nebenkosten von mehr als 6 Euro pro Quadratmeter ansetzen. Noch im April 2022 galt die Faustregel, dass Vermieter pro Quadratmeter Wohnfläche 4 Euro ansetzen konnten.

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Welche Nebenkosten sind im Hausgeld enthalten?

Beim Hausgeld handelt es sich um die Nebenkosten, die von Wohnungseigentümern zu zahlen sind. Wohnungseigentümer müssen aufgrund des Wirtschaftsplans eine Vorschusszahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft leisten. Sie dient zur Erfüllung der laufenden Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und enthält neben den Betriebskosten auch die Verwaltungskosten und eine Instandhaltungsrücklage.

Die Hausverwaltung stellt jährlich einen Wirtschaftsplan für alle veranschlagten Kosten zuzüglich Rücklagen auf, der auf der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Die Nebenkosten machen nur einen Teil des Hausgeldes aus.

Im Hausgeld sind in der Regel Kosten für Folgendes enthalten:

Strom
Abfallentsorgung
Heizung (bei Zentralheizung)
Wasser und Abwasser
Wohngebäudeversicherung
Wartung
Verwaltung
Reinigung
Instandhaltungsrücklage
Hausmeister
Gartenpflege
Schornsteinfeger
Fahrstuhl, wenn vorhanden

Vermieter von Wohnungen dürfen die Kosten für Verwaltung, Wartung sowie Instandhaltungsrücklagen nicht an die Mieter weitergeben.

Tipp: Die Instandhaltungskosten können sich in jedem Jahr unterscheiden. Sie sind umso niedriger, je neuer ein Wohngebäude ist, da die Wahrscheinlichkeit von Reparaturen dann geringer ist.

Welche Kosten dürfen Vermieter in der Nebenkostenabrechnung angeben?

Nicht alle Nebenkosten sind umlagefähig und können vom Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden. Zu den umlagefähigen Kosten gehören:

Grundsteuer
Wasserkosten
Abwassergebühren für Schmutzwasser und Niederschläge
Müllgebühr und Entsorgung von Sperrmüll
Gebäudereinigung
Straßenreinigung inklusive Winterdienst
Pflege von Garten und Allgemeinflächen
Aufzugskosten
Beleuchtung von Allgemeinflächen
Bekämpfung von Ungeziefer
Hausmeisterkosten
Sachversicherung (beispielsweise Gebäudeversicherung) und Haftpflichtversicherung
Schornsteinfeger
Kosten für Betrieb einer Waschküche
Fernseh- und Kabelanschluss

Welche Kosten tatsächlich anfallen, hängt von den Gegebenheiten vor Ort ab. Nicht überall ist ein Aufzug vorhanden. Auch die Pflege von Garten und Allgemeinflächen fällt nicht überall an. Nicht jeder Vermieter beschäftigt einen Hausmeister.

Tipp: Die umlagefähigen Kosten können mit einem Abrechnungsschlüssel an die Mieter verteilt werden. So werden die tatsächlich angefallenen Kosten an die Mieter weitergegeben. Im Mietvertrag muss transparent geregelt sein, wie die Verteilung der umlagefähigen Kosten an die Mieter erfolgt.

Welche Nebenkosten entstehen bei einem Einfamilienhaus?

In einem Einfamilienhaus sind die Nebenkosten in der Regel höher als in einer Mietwohnung. Sie hängen von der Region, von den Anbietern, von der Größe des Hauses und vom persönlichen Verhalten der Hausbesitzer ab. Einige Nebenkosten fallen monatlich an, beispielsweise

Strom
Heizung
Wasser und Abwasser
Telekommunikation
Müllgebühr

Andere Nebenkosten wie Schornsteinfeger, Versicherung oder Grundsteuer werden jährlich fällig. Hauseigentümer sollten in jedem Monat Rücklagen bilden, um die jährlich anfallenden Nebenkosten zu bezahlen. Zusätzlich ist es sinnvoll, Rücklagen für Instandhaltungsarbeiten am Haus zu bilden.