Zwangsversteigerung

Nach einer eher rückläufigen Tendenz stieg 2023 die Zahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland wieder an. Im ersten Halbjahr wurden 6.379 Immobilien mit einem Verkehrswert von 1,96 Millionen Euro aufgerufen. Meistens kamen Ein- und Zweifamilienhäuser unter den Hammer, gefolgt von Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien, die mit 15,5 Prozent einen eher geringen Anteil ausmachen. Bei der Versteigerung wird öffentlich über den Preis des zum Verkauf stehenden Objektes verhandelt. Mit dem Zuschlag kommt der Kaufvertrag zustande. Bei der Zwangsversteigerung von Immobilien handelt es sich um eine besondere Form von Versteigerungen.

Warum werden so viele Häuser zwangsversteigert?

In der Regel werden die Errichtung oder der Erwerb von Immobilien über ein von den Banken gewährtes Darlehen finanziert. Damit wird der potenzielle Immobilienbesitzer automatisch zum Schuldner. Wenn er aus verschiedenen Gründen nicht mehr in der Lage ist, die fälligen Raten an die Bank zu zahlen, wird die Bank, in ihrer Rolle als Gläubiger, aktiv und leitet, um den eigenen Schaden bestmöglich zu begrenzen, ein Vollstreckungsverfahren ein. Damit kommt es zur Zwangsversteigerung von Wohn- oder Gewerbeobjekten.

Neben diesem wohl häufigsten Szenario können weitere Gründe für eine mögliche Zwangsversteigerung genannt werden:

Schulden können nicht bezahlt werden: Auch wenn die Immobilie ohne Hypothek auskommt, kann es passieren, dass der Eigentümer sich verschuldet. Die Gläubiger können daraufhin für die Immobilie die Zwangsversteigerung beantragen.
Teilungsversteigerung bei Scheidungen oder Todesfällen: Können sich die Ehepartner oder Erbengemeinschaften nicht darüber einigen, was mit der Immobilie, die beiden Eheleuten gehört, geschieht, kommt es Teilungsversteigerungen.
Insolvenzversteigerung: Nach Insolvenzen werden nicht nur Immobilien, sondern auch alle übrigen Vermögenswerte des Schuldners versteigert. Zwangsversteigerungen im Rahmen von Insolvenzen sind im privaten wie gewerblichen Bereich üblich.

Welche Immobilien können zwangsversteigert werden?

Es können die unterschiedlichsten Objekte zwangsversteigert werden. Neben Häusern oder Grundstücken kann auch ein Erbbaurecht veräußert werden.

Folgende Objekte kommen bei Zwangsversteigerungen regelmäßig unter den Hammer:

Einfamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
Eigentumswohnungen
Gewerbeobjekte
Garagen oder Stellplätze
Grundstücke (privat und gewerblich)
Teileigentumsrechte
Erbbaurechte

Wie lange dauert es, bis ein Haus versteigert wird?

Wird die Zwangsversteigerung angeordnet, kann einige Zeit verstreichen, bis der erste Termin zur Versteigerung ansteht. Wie lange es letztlich dauert, muss vom Arbeitspensum des verantwortlichen Amtsgerichtes abhängig gemacht werden. Sind die Gerichte stark beschäftigt, wird der Termin vermutlich auf sich warten lassen. In der Regel vergehen mindestens 18 Monate, bis der erste Termin zur Zwangsversteigerung genannt wird.

Gut zu wissen: Durchschnittlich dauert es etwa zwei Jahre, bis ein Haus versteigert wird.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Für den Ablauf von Zwangsversteigerung ist ein allgemein gültiges Schemata üblich.

Bekanntmachung der Zwangsversteigerung

Das Amtsgericht teilt Schuldner und Gläubigern den Termin der Versteigerung mit. Dies erfolgt auf schriftlichem Wege. Darüber hinaus macht das Amtsgericht Termine für Zwangsversteigerungen auch öffentlich zugänglich. Diese lassen sich auf Aushängen im Gerichtsgebäude finden, werden online auf Versteigerungsportalen ersichtlich und können häufig auch der Regionalpresse entnommen werden.

Eröffnung der Zwangsversteigerung

Die Versteigerung wird eingeleitet, indem alle relevanten Eckpunkte zum Objekt der Zwangsversteigerung genannt werden.

Dies betrifft:

Verkehrswert
Grundbuch- und Sachstand
Mindestgebot

Für die Eröffnung der Zwangsversteigerung ist der Rechtspfleger zuständig. Die Eröffnung wird nicht länger als 30 Minuten in Anspruch nehmen. Die Daten werden auch an den öffentlichen Aushängen ersichtlich gemacht.

Hinweis: Das Mindestgebot entspricht dem Wert, den Bieter mindestens aufbringen müssen, um ein Anrecht auf den Kauf zu erhalten. Ein Mindestgebot ist die Summe aus den Verfahrenskosten und dem Wert von Grundsteuern und anderen übernommenen Belastungen, welche die Immobilie abverlangt.

Bieterstunde

Während der nun folgenden Bietzeit können die Interessenten ihre Gebote abgeben. Die Bietzeit muss mindestens 30 Minuten andauern. Anschließend ruft der Auktionator das aktuelle Gebot dreimal hintereinander auf. Gibt es keine weiteren Mitbieter, gilt das Gebot als angenommen und die Zwangsversteigerung ist damit beendet.

Verhandlung

Im Unterschied zur klassischen Versteigerung geht es nun in die Verhandlungen, denn es sind einige Voraussetzungen zu erfüllen:

Höchstgebot muss mindestens die Hälfte des Verkehrswertes erreichen
Bank als Gläubiger kann den Zuschlag verweigern, wenn das Höchstgebot 70 Prozent des Verkehrswertes unterschreitet

Tritt einer der Fälle ein, wird ein zweiter Versteigerungstermin festgelegt. Dieser darf höchstens ein halbes Jahr in der Zukunft liegen.

Tipp: Bei Zweitterminen spielen die vorab genannten Faktoren keine Rolle mehr. Einem schnellen Immobilienkauf steht nichts im Wege.

Verteilungstermin

Nach abgeschlossener Zwangsversteigerung steht noch ein weiterer Termin beim Amtsgericht an. Das Gericht wird dabei die Gewinnanteile an den oder die Gläubiger ausschütten und die Eigentumsübertragung im Grundbuch vornehmen.

Kann man bei Zwangsversteigerungen selbst mitbieten?

Bei Zwangsversteigerungen dürfen alle Personen mitbieten, welche folgenden Voraussetzungen erfüllen:

Mindestalter von 18 Jahren ist erreicht
gültiger Personalausweis oder Reisepass liegt vor
Sicherheitsgebühr in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes kann aufgeboten werden
Vertreter der eigentlichen Interessenten können eine notarielle beglaubigte Vollmacht vorlegen

Sind die genannten Punkte erfüllt, kann auch der Besitzer mitbieten und damit seine eigene Immobilie ersteigern. Gute Chancen eröffnen sich hier, wenn ein zweiter Versteigerungstermin angesetzt wird und die Rahmenbedingungen entsprechend gelockert wurden.

Was passiert nach abgeschlossener Zwangsversteigerung?

Wer den Zuschlag erhalten hat, übernimmt automatisch und ab sofort alle Pflichten des Immobilienbesitzers. Dies verlangt den unverzüglichen Abschluss aller notwendigen Versicherungen. Eine freie Verfügung über das ersteigerte Objekt ist allerdings erst möglich, wenn der vorab genannte Verteilungstermin vor Gericht stattgefunden hat.

weiterführende Links:

→ Retten Sie Ihre Immobilie durch eine Umschuldung der Zwangsversteigerung: hillermann-finanz.de
→ Zwangsversteigerung: Was ist anders als in der Teilungsversteigerung?: teilungsversteigerung-bundesweit.de
→ Zwangsversteigerung: Was ist das?: deinimmokaeufer.de
→ Die Zwangsversteigerung droht – Was Sie jetzt tun sollten!: im-g.de