Immobilienbewertung – die wichtigsten Faktoren einer professionellen Bewertung

Um den Marktwert einer Immobilien zu ermitteln, beispielsweise für einen Hausverkauf, sind zahlreiche Schlüsselfaktoren relevant. Sowohl die Lage und das Umfeld der Immobilien spielen eine wichtige Rolle, ebenso die Ausstattung und der Zustand des Objektes. In diesem Fall ist es ratsam, eine professionelle Bewertung in Anspruch zu nehmen und hierfür auch mehrere Angebote miteinander zu vergleichen.

Was ist eine Immobilienbewertung?

Wer mit dem Gedanken spielt, Eigentum zu verkaufen, möchte natürlich einen möglichst hohen Preis erzielen. Doch welcher Preis ist realistisch und was ist das Maximum, das ein Objekt wert ist? Genau mit diesen Fragen beschäftigt sich die Immobilienbewertung. Verschiedene Faktoren werden für die Bewertung betrachtet, um eine sowohl verlässliche als auch belastbare Bewertung abzugeben.

Warum ist eine professionelle Immobilienbewertung sinnvoll?

Den Wert einer Immobilie zu bestimmen, ist auf den ersten Blick nicht schwer. Privatpersonen könnten sich andere Häuser oder Objekte ansehen, ihre Ausstattung vergleichen und sich dann auf einen Preis festlegen. Der tatsächliche Wert einer Immobilie betrachtet aber weitaus mehr Faktoren. Zu beachten ist außerdem, dass der emotionale Wert keine Rolle spielt, wenn es um einen realistischen Verkaufspreis geht. Aus diesem Grund ist eine objektive Bewertung einer externen Person sinnvoller, um eine fundierte Aussage zu erhalten. Gleichzeitig punkten Immobilienbewerter auch mit Fach- sowie Ortskenntnissen, die die Immobilienbewertung noch realistischer machen .

Welche Faktoren spielen in einer Immobilienbewertung eine Rolle?

Zahlreiche Faktoren spielen bei der Begutachtung und am Ende auch für die Ermittlung eines Preises eine entscheidende Rolle. Die wichtigsten Punkte sind dabei die Folgenden.

Lage

Der in der Regel wichtigste Faktor bei der Immobilienbewertung ist die Lage des Objektes. Das Ganze ist sowohl auf der Makrolage (Stadt/Region) als auch auf der Mikrolage (unmittelbares Umfeld) zu betrachten. Wichtig ist zum Beispiel, wie die Infrastruktur entwickelt ist, ob es Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsmittel, Grünflächen, Freizeiteinrichtungen oder Ärzte in der Nähe gibt.

Bei der Lage verhält es sich aber zweierlei. Viele Käufer suchen bewusst die Ruhe auf dem Dorf und sind es gewohnt, mit dem Auto zu fahren – für sie wäre eine fehlende Infrastruktur in der Nähe keine Abwertung. Umgekehrt könnte es sein, dass eine fehlende fußläufige Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel dazu führt, dass jemand nicht zur Arbeit kommt. Die individuelle Situation ist daher auch sehr entscheidend.

Es kann also sein, dass Objekte, die aufgrund ihrer Lage möglicherweise niedriger bestimmt wurden, einen perfekten Käufer finden, der genau dieses Objekt als ideal ansieht. Dennoch ist es für eine professionelle Immobilienbewertung wichtig, gleichbleibende und vergleichbare Faktoren zu nutzen, um den Wert zu ermitteln. Persönliche Präferenzen sind in jedem Fall nur noch das Sahnehäubchen obendrauf und können dafür sorgen, dass ein Objekt zu einem realistischen Preis schneller verkauft wird.

Zustand

Der Zustand der Immobilie wird als Nächstes betrachtet und teilt sich in viele Bereiche wie:

Alter
Architektur
Erhaltungszustand
und mehr

Auch Renovierungen können den Wert steigern, zum Beispiel moderne Heizungsanlagen, eine Fenstererneuerung oder eine Dachsanierung. Wichtig ist auch, dass dies dokumentiert und alles regelmäßig gewartet wurde.

Größe und Aufteilung

Im Inneren der Immobilie geht es bei der Bewertung um die gemessenen Quadratmeter, aber auch die genaue Aufteilung. Wie viele Zimmer gibt es? Wie sind sie angeordnet? Wurde zum Beispiel etwas erweitert oder umgebaut, um den Raum effizienter zu nutzen? Entspricht die Aufteilung den Bedürfnissen potenzieller Käufer?

Ausstattung

Der Wert einer Immobilie lässt sich durch hochwertige Ausstattungsmerkmale erheblich steigern. Hier geht es unter anderem auch um Details wie:

Bodenbeläge
Küchengeräte
Ausstattung des Badezimmers
moderne Technik wie Smart-Home
hochwertige Materialien
umweltbewusste Systeme

Bei diesem Punkt spielt auch die Energieeffizienz eine Rolle, die aber noch einmal als separater Faktor bei der Immobilienbewertung betrachtet wird.

Marktsituation

Betrachtet werden muss bei der Immobilienbewertung auch die aktuelle Situation auf dem Markt. Das Angebot in lokaler Hinsicht beeinflusst auch den Preis und es wichtig, die Entwicklungen und Trends mit in die Bewertung einfließen zu lassen.

Baujahr und Bausubstanz

Ältere Gebäude können aufgrund von einer eventuell veralteten Bauweise weniger wert sein als moderne Gebäude. Vielleicht besitzen sie aber einen architektonischen oder gar historischen Wert, was wiederum für eine Wertsteigerung sorgen kann.

Energieeffizienz

Eine hohe Energieeffizienz wird heutzutage immer wichtiger, weshalb Maßnahmen hierzu den Preis steigern können. Dazu zählen:

bessere Isolierung
moderne Heizsysteme
Nutzung erneuerbarer Energien

Als Nachweis dienen entsprechende Zertifizierungen und Energieausweise.

Rechtliches

Relevant für eine professionelle Bewertung einer Immobilie sind auch rechtliche Aspekte. Alles muss transparent offengelegt werden und es sollte keine Einschränkungen geben, die den Wert mindern können. Das können zum Beispiel Baulasten oder Denkmalschutzauflagen sein. Bei der Bewertung müssen auch Grundbucheinträge und weitere relevante Unterlagen geprüft werden.

Entwicklungspotenzial

Schlussendlich spielt für die Ermittlung eines Immobilienpreises auch die potenzielle Zukunft eine Rolle. Entwicklungen, die sich zum Beispiel auf Bauprojekte in der Umgebung beziehen, können auch den Marktwert steigern oder senken. Wichtig ist daher, dass man sich vor dem Verkauf über geplante Stadtentwicklungsprojekte oder neue Verkehrsanbindungen informiert. Selbst der lokale Arbeitsmarkt kann ein Faktor sein, der für die wirtschaftliche Stabilität der Region entscheidend ist und daher Auswirkung auf den Verkaufspreis haben könnte.

Wer führt die Immobilienbewertung durch?

Eine professionelle Immobilienbewertung sollte von einem Gutachter oder einem Sachverständigen durchgeführt werden. Dies sind unabhängige Experten wie zum Beispiel Immobilienmakler, die entsprechende Erfahrung in Immobilienbewertungen aufweisen.

Ist es sinnvoll, mehrere Angebote für eine Immobilienbewertung einzuholen?

Ja, das ist in jedem Fall sinnvoll, da verschiedene Betrachter auch zu unterschiedlichen Entscheidungen kommen können. Je nach persönlicher Erfahrung, Markt- und Ortskenntnis sind unterschiedliche Angaben möglich, weshalb es durchaus ratsam sein kann, Angebote für professionelle Bewertungen von mehreren Dienstleistern einzuholen.